配资之家主要有配资炒股外资净增持境内股票和基金达101亿美元

全球资本巨头正以千亿资金押注中国房地产的结构性变革，一场从“造房子”到“管资产”的转型大幕已然拉开。

2025年7月，全球资管巨头施罗德资本与浙江民营企业西子国际的 30亿元私募房地产基金合作，犹如一记重锤敲响了中国房地产市场的复苏钟声。

这并非孤例——黑石筹集近500亿美元布局中国物流地产，中东资本入主碧桂园成为最大股东，高盛与森瑶中国首期投资6.75亿美元开发长三角新基建。

政策松绑与估值洼地形成双重引力。2025年6月，国家外汇管理局删除“外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产”条款，为外资敞开大门。与此同时，长三角核心写字楼的资本化率已从2021年的3.2%升至4.8%，显著高于欧美主要城市。

01 外资逆势加仓，中国房地产迎来新玩家

全球资本正在中国房地产市场进行一场静悄悄的布局。国家外汇管理局最新数据显示，2025年上半年，外资净增持境内股票和基金达101亿美元，彻底扭转了过去两年净减持的态势。

施罗德与西子国际的合作模式颇具创新性。作为管理全球850多处物业的顶级资管机构，施罗德提供全球视野下的资产配置经验与资金募集能力。而西子国际凭借年营收200亿元的电梯制造主业，以及旗下信创房产集团的开发经验和全国承建80万个智能车位的运营能力，负责本土化运营与项目改造。

这不是两家企业的首次合作。2024年8月，西子国际就以10亿元总价从施罗德手中收购了上海静安区的静徕坊项目——这个3.75万平方米的甲级写字楼虽因疫情和加息周期遭遇经营困境，但其国际绿色建筑认证和地铁上盖区位仍被视为优质资产。

政策环境的优化为外资提供了更广阔的舞台。2025年6月外汇管理局的政策松绑，使外资可自由投资酒店、商铺、写字楼等非自住类房产，直接激活了存量资产交易市场。

上海舜晟建设集团以6.597亿元收购泰禾大厦的案例颇具代表性。该资产位于静安区内环内，此前因泰禾集团债务危机挂牌价超16亿元，最终以原价的41%成交，凸显市场出清带来的投资机遇。

02 抄底逻辑：为什么是现在？

全球资本选择此时大举进入中国房地产市场，背后有着精密的投资逻辑。戴德梁行数据显示，2025年上半年上海大宗物业交易总额达158亿元，其中写字楼占比62%。

外资机构正从“追求核心地段”转向“挖掘改造价值”。

施罗德与西子国际的基金将重点投资两类项目：一是已具备稳定现金流的核心资产，通过优化运营提升净租金收入；二是老旧商场、工业厂房等非标资产，通过“商改办”“工改租”等模式释放增值空间。

这种策略与日本东京房地产市场的复苏路径惊人相似。东京在经历1990年代泡沫破裂后，通过20年调整期完成产业升级，核心区域不动产价格和租金回报率稳步上升。

施罗德资本管理的东京六本木新城项目，通过将旧军事基地改造为集办公、商业、文化于一体的超级综合体，年租金收入增长超300%，成为城市更新标杆。

消费基础设施成为另一片“新蓝海”。政策层面，消费类基础设施REITs的推进正在重塑市场格局。

2025年初，大家保险牵头发起的消费基础设施基金收购购物中心项目，正是看中这类资产“市场化程度高、细分业态丰富”的特点。

施罗德与西子国际的基金计划将20%资金投向物流仓储升级、新型社区商业等领域，与黑石集团在中国物流地产的布局形成呼应。

03 外资巨头的中国棋局

施罗德并非唯一看好中国房地产的全球玩家。中东资本在2024年9月成为碧桂园最大股东，持股比例达到16.48%，取代创始人成为决策权持有者。

美国开发商铁狮门在2022年11月以50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，计划开发总面积超16.3万平方米的综合体项目。博枫资产则在2022年就悄然进入中国市场，收购了位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目。

凯德集团设立了“凯德中国特殊机会伙伴计划”，总承诺股本11亿新元，专门投资中国的特殊机会项目9。2024年10月，凯德100%持股的子公司以20.37亿元成功竞得北京博瑞大厦。

黑石集团的布局更为激进。2023年，该集团主要房地产基金已投入241亿美元，尽管因加息和通胀压力不得不调整投资组合，但其在中国物流地产的布局从未停止。

通过收购广州富力综合物流园，黑石已构建起覆盖大湾区的冷链物流网络。

外资的“抄底”并非盲目行动。中指研究院报告指出，2025年房地产私募股权基金的投资逻辑已从“关注房企资质”转向“聚焦项目本身”。

施罗德资本的尽职调查体系涵盖企业基本情况、财务状况、法律风险等12大类78项指标，对项目地理位置、证件状况、市场定位的评估精确到平方米租金波动和周边竞品空置率。

04 结构性变革：从开发商到资产管理人

外资的大规模涌入正在加速中国房地产行业的根本性转型——从“增量开发”向“存量运营”转变。这种转变迫使房企必须提升运营能力，以适应新的市场环境。

西子国际在静徕坊项目中计划引入智能楼宇管理系统，将能耗降低20%；同时与共享办公品牌合作，将部分空置面积改造为灵活办公空间，提升出租率。这种精细化运营能力正成为决定项目成败的关键因素。

REITs市场的扩容为外资提供了退出通道。截至2025年7月，中国已有45只公募REITs上市，覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等多个领域。

施罗德资本正与监管部门沟通，探索将消费类基础设施纳入REITs底层资产池。若成功落地，将形成“私募基金收购-资产改造升级-REITs退出”的完整闭环，大幅提升资本流动性。

在长三角一体化国家战略下，城市更新已从“大拆大建”转向“有机更新”。施罗德与西子国际的基金计划在南京、杭州等城市投资历史街区改造项目，通过保留建筑风貌、植入文化业态的方式提升资产价值。

这种模式既符合政策导向，又能获得地方政府在规划审批、税收优惠等方面的支持，展现出外资深耕中国市场的长期战略。

05 新周期下的投资启示录

全球资管巨头的大举进入，为中国房地产市场提供了清晰的复苏信号。Loomis Sayles和富达国际等全球资管巨擘纷纷对中国房地产市场采取积极投资姿态，寻求在“困境反转”中获益。

摩根大通资产管理亚洲固定收益首席Julio Callegari预计，中国房地产销量将于2025年前回升。这一判断与国际资本的行动高度吻合。

对于普通投资者而言，新周期下的机会主要存在于三个领域：核心城市优质写字楼、消费类基础设施REITs，以及城市更新项目。特别是消费基础设施REITs，由于其市场化程度高、细分业态丰富，在利率下行环境中更具收益率优势。

投资者也需保持理性认知。黑石集团在2023年的投资经历提醒我们，房地产市场的波动性依然存在2。即使是全球顶级资管机构，也需要根据市场变化灵活调整投资组合。

随着中国证监会统筹化解处置房企债券违约风险和支持构建房地产发展新模式，行业风险正在逐步释放。在政策护航与资本加持的双重作用下，中国房地产市场有望迎来更加健康、可持续的发展新阶段。

长三角核心区的写字楼空置率正从高位回落，老旧商场改造后的租金溢价超过30%，消费基础设施REITs的年化收益率稳定在5%以上。

这些数字背后，一场由外资引领的房地产价值重构正在上演。当中国房企从“开发商”转向“资产管理人”，当30亿基金撬动的是价值数百亿的存量改造，中国房地产的新周期已不是预测，而是进行时。

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